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La guía definitiva para hipotecas de forma sencilla

Ésta es una pequeña guía de qué se tiene que considerar antes de comprar una vivienda. En primera instancia, se debe decidir si rentar o comprar esla mejor opción.

México D.F. a 23-06-2017
POR: Dinerio

1. Rentar una vivienda: Si se va a rentar una vivienda, hay que tomar en cuenta que todo lo que se paga es un gasto que no se va a recuperar. Las ventajas de rentar son que es fácil moverse a otro lugar, y que usualmente no se tienen que pagar reparaciones grandes. También puede ser una buena opción si el dinero ahorrado por rentar se invierte en otras cosas como acciones o en un negocio.

2. Adquirir una casa: el adquirir una vivienda tiene el beneficio de que todo lo que se gasta en vivienda es una inversión para el futuro, sobre todo considerando que la mayoría de las viviendas suben considerablemente de valor con el tiempo. La desventaja es que se tiene que invertir más dinero para pagar el enganche, las mensualidades y las reparaciones.

Si decides comprar una casa, se recomienda seguir los siguientes pasos:

1. Decidir monto a invertir inicialmente: de los ahorros que se tengan, se debe decidir cuánto se va a invertir en una casa y cuánto se guardará para otras cosas como imprevistos. Este monto debe servir para pagar el enganche y también los costos de compraventa y legales que suelen oscilar de entre 2% y 3% del valor de la vivienda. También se deben considerar otros costos como son la mudanza y reparaciones adicionales.

2. Decidir el monto mensual a invertir: para muchos, comprar una vivienda es la mayor inversión que se hará en la vida y esta adquisición se tendrá que pagar por años o inclusive décadas. Sin embargo, gastar demasiado en una vivienda puede dejar poco dinero para otras metas en la vida como es ahorro para el retiro, educación y vacaciones. Por lo tanto, normalmente se sugiere que no se deba gastar más del 28% del ingreso en el pago mensual de una vivienda.

3. Decide el tiempo a pagar: esto va de la mano del monto mensual a invertir ya que a mayor plazo, menor la cantidad a pagar. Un plazo de tiempo más largo puede sonar muy tentador pero hay que considerar que se estará pagando ese monto mensual por más tiempo y que el monto total a pagar será mayor dado que la tasa de interés es más alta. Por estas razones, se recomienda no contratar créditos de más de 30 años. Por otro lado, muchas personas contratan un plazo de tiempo más largo con la intención de pagarlo antes; el problema es que usualmente eso no pasa ya que se priorizan otros gastos. Entonces es recomendable elegir el plazo que realmente se desea desde un inicio.

4. Decidir forma de financiamiento: idealmente se debería ahorrar suficiente dinero para poder pagar una vivienda de contado para no pagar intereses; esto es posible sacrificando un poco nuestro estilo de vida para ahorrar agresivamente. Sin embargo, esto puede llevar varios años por lo que también se pueden obtener diferentes tipos de hipotecas en el mercado:

a. Hipoteca de tasa fija: la tasa de interés, y por lo tanto los pagos mensuales (capital más intereses) permanecen iguales. Normalmente se contratan a plazos de 15, 20 y 30 años. Los plazos más largos pagan mayor tasa de interés. Estas son las hipotecas que más se aconsejan contratar dado que tienen menor riesgo.

b. Hipoteca de interés variable o ajustable: las tasas de interés variables normalmente tienen una tasa fija inicial baja por un corto periodo de tiempo y después se ajusta, usualmente cada año. El riesgo de este tipo de créditos es muy alto, ya que la tasa de interés puede incrementar mucho dependiendo de con qué indicador esté ligada; en México usualmente se utiliza la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio) que es una tasa representativa de las operaciones de créditos entre bancos. Algunas hipotecas tienen un límite de cuánto pueden aumentar las tasas. Este tipo de interés sólo es recomendado si se piensa vender la propiedad antes de que termine el plazo de interés fijo.

c. Hipoteca de sólo interés: en este tipo de hipoteca, solamente se paga el interés por un determinado tiempo y después se empieza a pagar el interés y el capital. La principal desventaja es que no aporta capital en el tiempo en que sólo se paga el interés.

A continuación se presentan algunos consejos a la hora de adquirir una hipoteca:
i. Comparar hipotecas: se deben comparar las opciones que hay en el mercado para elegir la mejor en el corto y largo plazo. Ya existen páginas de internet en las que se pueden comparar hipotecas de diferentes bancos. Es importante evaluar las tasas de interés y sobretodo el CAT; si el CAT es mucho más alto que la tasa de interés quiere decir que hay costos ocultos. Es importante también comparar los seguros y coberturas que ofrece cada crédito además de las comisiones de apertura. Finalmente, se debe tener claro cuáles son las condiciones del préstamo, de preferencia consultando a un abogado o a un experto inmobiliario.

ii. Negociar condiciones con los bancos: aunque los bancos ponen las condiciones iniciales, esto no quiere decir que no se puedan negociar, sobre todo si ya se tienen ofertas de otros bancos. La mayoría de los bancos están dispuestos a cambiar las condiciones, incluyendo la tasa de interés para posicionar el crédito.

iii. Consultar otras ofertas aun ya habiendo contratado una hipoteca: la Reforma Financiera en México incluye la portabilidad de hipotecas, o sea permite cambiar una más cara a una más barata sin costo extra. Gracias a esto, el tiempo de cambio se reduce de tres meses a un mes y los costos del cambio los absorbe la banca. Por lo tanto, si ya tienes una hipoteca, especialmente con una tasa mayor al 12%, es buen momento de acercarte a diferentes bancos para ver si te ofrecen una tasa más baja (al menos 1%)

iv. No pedir más de un 80% del valor de transacción del inmueble: esto se debe a que si se paga más del 20%, se tendrá una menor carga hipotecaria y una mayor holgura financiera antes y después de adquirir la vivienda.

v. No dejar de pagar: muchos bancos tienen un periodo de gracia en donde no se cobra interés adicional por falta de pago. Sin embargo, si se deja de pagar cierto tiempo después del periodo de gracia, los bancos empiezan a cobrar una tasa de interés moratoria, que usualmente supera 1.5 veces el valor de la tasa de interés regular.

vi. Pre-pagar: siempre es aconsejable pagar lo antes posible un crédito hipotecario, sobre todo para poder utilizar el dinero ya pagada la hipoteca en otras metas financieras como la educación de los hijos y el ahorro para el retiro. Es importante a la hora de pre-pagar que se disminuya el capital y no sólo el interés. Si se disminuye el capital, disminuye el monto total a pagar y por lo tanto el interés total.

vii. No financiar con hipotecas: muchas veces se piden créditos hipotecarios para financiar emergencias, poner negocios o adquirir bienes como automóviles. Esto es muy riesgoso ya que si sucede algo malo y no se puede pagar, los bancos podrán quitar las viviendas por un valor menor al real.

5. Decidir si adquirir con crédito o apoyo INFONAVIT: si se es derechohabiente del INFONAVIT por medio de una relación laboral vigente se puede pedir un crédito o apoyo INFONAVIT. El crédito INFONAVIT se puede utilizar para la adquisición de vivienda o para pagar una hipoteca que ya se tenga con otra entidad financiera. El apoyo INFONAVIT es un crédito otorgado por un Banco usando las aportaciones subsecuentes, para amortizar el crédito; el saldo de la Subcuenta de Vivienda, queda como garantía de pago, en caso de pérdida de empleo.

6. Decidir en qué zona vivir: el criterio principal en zonas metropolitanas como la ciudad de México debe ser la proximidad al trabajo dado el tráfico. En segundo lugar se debe considerar el valor actual de la zona para decidir si se puede comprar una propiedad dentro del presupuesto y cuestiones que podrían aumentar o disminuir su valor como la construcción de autopistas o tiraderos de basura. En tercer lugar, se debe considerar la seguridad de la zona y su proximidad a lugares como escuelas, parques, supermercados y demás instituciones con las que cada persona tenga que interactuar cotidianamente.

7. Buscar la vivienda: la mayor ganancia en el mercado de bienes raíces está en la compra de una vivienda, no en la venta. Por lo tanto, se debe dedicar tiempo suficiente a encontrar la vivienda que además de satisfacer las necesidades requeridas tenga un buen precio. Para comparar precios, siempre es bueno calcular el precio por metro cuadrado, que es dividir el precio total de una vivienda entre los metros cuadrados del lugar.

Artículo publicado originalmente en blog.dinerio.mx
Conoce más en: Dinerio.mx

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